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都市更新Q&A 資料來源新北市都市更新處網頁 ＜都市更新事業之實施相關問題＞ 問：請問都市更新之主辦者為政府或建商？ 答：都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」，實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事 業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執 照之「起造人」。依據都市更新條例，實施者可依民間主辦及政府主辦分為不同類型。 依據都市更新條例第10條、第11條，民間自辦更新時，可由土地及合法建物所有權人逾七人 以上合組更新會，申請當地縣(市)主管機關核准，擔任更新實施者；另外也可以由土地及合 法建物所有權人委託更新事業機構（即建設公司、開發公司、信託公司）實施，都市更新事 業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。 至於政府主辦更新時，可由政府主管機關組成「都市更新專責機構」自行實施、同意其他機 關（構）實施更新或主管機關經過公開評選程序，委託都市更新事業機構實施。 一般來說，實務上更新事業之實施者，仍以民間為開發主體、政府從旁輔導、監督的方式辦 理，主要係以考量地主可選擇最適合的建商或由社區公益人士組成更新會，針對地主的需求 規劃設計，以降低不確定因素的產生，加速都市更新推動時程。再者，政府亦扮演後續更新 事業執行之監督角色，必要時並得由公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人之權益 。 問：實施者的角色及功能定位為何？ 答：實施者的定義，依都市更新條例第3條第1項第4款規定：「係指依本條例規定實施都市更新事 業之機關、機構或團體」。實務上大多以建設公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由 地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理 相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金 發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案 成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。 更新案涵括的層面甚廣，包含更新前地主更新意願的調查、所有權人的整合，更新計畫報核 後相關審議及計畫內容修改，乃至權利計畫發佈實施後產權移轉、權利配回等事項，不僅涉 及各專業領域間（都市計畫、建築設計、景觀設計、不動產市場分析、不動產估價、財務分 析、營建工程、土地登記及權利變換）協調整合，更在更新範圍內所有權人（參與者及不參 與者）、政府機關及都市更新委員會間肩負起溝通協調之功能。因此實施者的角色位處地主 及政府之間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向 市府尋求幫助，反之，若政府機關或都市更新審議委員會有政策上之指示或決議事項，實施 者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。 問：實施者是如何決定的？ 答：實施者係指負責都市更新計畫執行的機關或團體， 實施者之選定可分政府主辦及民間主辦兩 種類型。民間主辦部分，大致可分為以下四種方式： 1.建設公司（開發商）主導更新事業，類似傳統之「合建」模式，地主相對之下處於被動的 地位及角色，惟有區位、房地產市場價格良好之土地，建設公司才會願意花費人力及物力 整合地主。 2.開發商與地主合組新公司，依都市更新條例第52條規定，可由地主及不動產投資開發專業 公司合組設立都市更新股份有限公司，擔任都市更新事業實施者。此一方式介於地主自組 更新會及委託建設公司（開發商）實施之間，因地主參與持股，為該公司之股東，對更新 事業之推動較有主導權，不完全處於被動之角色，但相對於建設公司，股東人數過多，意 見紛紜，不利更新事業之執行，因此實務上並不常見。 3.地主自組更新會，依都市更新條例第15條，超過七人以上之土地及合法建物所有權人自行 實施都市更新事業，應組織更新團體，依「都市更新團體設立管理及解散辦法」申請設立 「都市更新會」作為實施者。成立都更會首要條件需要社區內有一群熱心公益人士願意帶 領地主進行更新事業，或是利用社區原本存在運作良好組織之核心人物，組成更新會之領 導人及理監事，充分運用溝通協調、彼此互信之特性，讓更新運作能順暢，例如管理委員 會、社區發展協會、宗親會或鄰里長等。 4.組織重建委員會，甄選實施者，如地主不願另組更新會時，亦可利用社區原有組織，如上 述所提管理委員會、社區發展協會等，透過開會甄選最適社區之實施者，同時亦可達到監 督實施者之效。 問：公寓大廈管理委員會可以辦理更新嗎？可否擔任都市更新事業之實施者？ 答：都市更新事業若以重建方式辦理時，依都市更新條例第14條規定：「都市更新事業機構以依 公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。 」故公寓大廈管理委員會不能為都市更新之實施者，但可作為都市更新整建或維護事業之實 施者。 問：都市更新需要全部地主同意嗎？ 答：都市更新係採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面 積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意，並且申請建 築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願 配合者（釘子戶）具有強制性，不至影響大多數人的權益。 問：都市更新以多數決即可決定辦理，其同意門檻比例為何？ 答：都市更新同意的門檻可分為三種類型，包含政府因緊急危難迅行劃定地區（戰爭、地震、火 災等）、政府為考量整體都市發展所劃定之更新地區及未劃定更新地區，政府劃定的都市更 新地區較低，在未劃定都市更新的地區較高，同意比例如附件表。 問：辦理都市更新要簽幾次同意書？ 答：都市更新大致上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫。依都市更新條例 第10條規定，事業概要須私有土地及合法建築物所有權人，人數及面積超過1/10之同意比例 ；另依都市更新條例第22條規定，事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人，人數超過3/5 （未劃定更新地區2/3）之同意比例，面積超過2/3（未劃定更新地區3/4）之同意比例，因此 都市更新過程中，依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書、事業計畫同意書）。值 得注意的是，簽訂事業計畫同意書後，意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序，所以簽 訂事業計畫同意書時要審慎考量。 問：事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後，若事後反悔可否撤銷？ 答：事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則，以提高更新事業計畫執行的可 行性，因事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲准，則實施者將可延續事業概要原則繼 續發展，加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之1/10，同一更新單 元範圍內可能會有多位申請者，提送事業概要計畫審查，地主可由各家申請者所提事業概要 內容，選擇最適合自己的方案，在後續更新事業計畫階段簽訂同意書。因此在事業概要階段 法令並未明訂撤銷同意書之程序，惟簽訂同意書時請詳細瞭解計畫內容，以維護自身權益。 事業計畫階段簽訂之同意書，意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫，此階段簽訂之 同意書影響自身權益甚鉅，且因考量都市更新具有公益性，所以事業計畫同意書簽訂後，如 事後不願參加，欲撤回同意書，其時間點大致可分為下列情形： 1.實施者於事業計畫報核前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，致使未達法定同意門檻 時，實施者不得依規報核，如仍有報核之情事，市府依都市更新條例施行細則第9條之1可 駁回其申請。 2.都市更新事業計畫報核後、公開展覽前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，經市府核 算未達法定同意門檻時，考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項，且更新整合 不易，允許實施者在一定期限內予以補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回 其申請。 3.都市更新事業計畫報核後，已辦理公開展覽程序，依都市更新條例第22條規定，公開展覽 期滿前所有權人都可撤回同意書，如撤銷同意書後未達法定門檻比例時，仍考量實施者更 新整合不易，給予一定期限補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回其申請。 4.公開展覽期滿後，所有權人除有民法第88條、89條、92條規定之錯誤、被詐欺或被脅迫等 情事或雙方合議撤銷者外，不得任意撤銷同意書，以避免影響都市更新事業之推動。 因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕，應於更新事業計畫報核前 ，審慎選擇實施者，並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後，才簽訂同意書。 問：辦理都市更新需要多久時間？ 答：一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條 件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，時程從短至數月， 長達一二年的都有，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更 新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。實務上更新案進行時間長短有很大的因 素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比 例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。 都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，尚且關係到整體社會 的公共利益，影響深遠，因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學 者專家組成委員會來加以審理監督，也因此需要一段比較長久的時間。在政府審核時程方面 ，辦理都市更新大概可分為三個階段：都市更新事業概要、都市更新事業計畫以及都市更新 權利變換計畫等。每一階段的行政處理與審核時間不盡相同，這方面可參見新北市都市更新 審議流程圖的說明。等到最後階段經政府審核通過之後，便可以依照一般的建管申請流程， 進行營造施工。 問：房子老舊想申請都市更新，請問一般重建與都市更新重建有何不同？ 答：依據都市更新條例規定，都市更新的處理方式可分為「重建」、「整建」、「維護」三種。 而都市更新的重建與民間一般重建的不同整理如下表，分為三個面向說明： 民間一般重建與都市更新重建最大不同之處在於更新不需全部地主同意，更新擁有稅捐減免 及容積獎勵之優惠措施，且地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加 上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，爰訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行。 依都市更新條例之規定，都市更新由土地所有權人發起，組成更新會或委託都市更新事業機 構(建設公司)擔任實施者實施都市更新。一般須提送三階段的計畫，一為事業概要，二為事 業計畫，三為權利變換計畫。事業概要由市府審核，事業計畫及權利變換計畫則需辦理公開 展覽公聽會後提送都市更新審議委員會審議。依權利變換方式實施之更新事業，須待權利變 換計畫發布實施後，方可向工務局申請建照施工興建。都市更新要件(摘要如下)： 1.事業概要：發起人須擬具事業概要書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內1/10以上所有權 人之同意書。 2.事業計畫：實施者須擬具事業計畫書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內土地及合法建築 物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4以上之 同意書。 3.權利變換計畫：須由實施者找三家以上鑑價機構進行更新前後房地價值的估價，並調查更 新後房地選配的意願與結果，計算共同負擔費用，並擬具權利變換計畫書圖後依法定程序 辦理。 問：都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同？對民眾而言，何種方式較佳？ 答：都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定，以協議合建方式實施都市更新事業 時，需經土地及建物所有權人及面積皆超過4/5同意後實施。此種方式主要是由實施者和所有 權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利。但是現行以協議合建方式實施都市更新之申 請案均有取得達百分之百的同意。 而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土 地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新 前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，其概念可參考下圖，此 方式可視為立體化市地重劃，且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之。根據「都市更 新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的 規範。 上述兩者各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值 分配部分，都市更新審議委員會就無法進行審議；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較 久，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障。
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