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都市更新Q&A 資料來源新北市都市更新處網頁 ＜一般原則相關問題＞ 問：什麼是都市更新？ 答：依據都市更新條例第1條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市 機能，改善居住環境，增進公共利益」。因此都市更新以公共利益為前提之考量下，為都市 實質環境與機能帶來全面性的改善，並提升公共設施服務水準及防災功能，進而創造工作機 會，改善都市財政，建構永續環境社會。 都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，以重建、 維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶鹹魚翻身，換來美輪美奐的新宅，同時解決地方政府 財政困窘，改善都市經濟，且給予之適度容積獎勵，能增加建商投資誘因，重新創造政府、 原住戶與建商三贏的局面。 此外都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結構安全問題，採取整建或維護方式修 改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、 閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可 提升建築物使用價值，可依「新北市都市更新整建維護補助要點」提出申請補助。 問：都市更新的好處？ 答：都市更新對地主而言只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人 反對意見之堅持而擱置更新計畫，進而影響大多數人之利益，且更新給予之容積獎勵最高可 達法定容積之1.5倍，如位屬政府指定之策略性再發展地區，更可提高至法定容積2倍，且所 捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅 等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。 此外對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠；對政府而言， 藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規 劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。都市更新好處多多 ，例如：建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章 建築戶….等。 問：非屬政府劃定之更新地區，可否辦理都市更新？ 答：都市更新範圍係指都市計畫區內土地，不包含農業區、保護區等非都市發展用地，因此政府 為考量社會變遷及都市整體環境發展，進而針對重點地區制訂發展改善政策，劃定更新地區 ，例如：捷運站周邊更新、老舊市中心商業區更新、住宅社區更新、產業振興與轉型的更新 及災後重建更新等。 如民眾土地或建物未在上述政府劃定更新地區範圍內，則可依都市更新條例第11條及「新北 市都市更新單元劃定基準」符合相關面積及環境指標之規定，即可提出更新事業之申請。 問：誰來推動都市更新？ 答：都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條所稱實施者係指依更新條例規定實 施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調 、建照申請及建物移交等事宜，更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可 為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方 面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組更新團體（更新會），其中 更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。 問：都市更新有哪些階段？各階段之目的為何？ 答：都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段， 以下就各階段之目的分別說明： 都市更新事業概要意義，在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向 與原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，並且事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能 獲得主管機關核准，則擬定事業概要的實施者將可延續事業概要原則繼續發展。 都市更新事業計畫由實施者負責擬定，承襲事業概要之開發構想，落實都市更新之執行，主 要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準，並透過都市更新委 員會之審議機制，保障更新單元權利關係人之權益，加上政府輔以監督執行成效，更加確保 開發計畫之可行性。 都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要，以更新後之土地及建築 產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提 供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完 成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利 金。權利變換較傳統合建多了法令保障，且對參與者的權利與義務有明確的規範。 問：更新處理方式為何？ 答：都市更新處理方式可分為重建、整建及維護兩大部分，分述如下： 重建：依都市更新條例第4 條第1 項第1款規定，重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新 建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說 就是拆屋重建，可是在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外， 對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。此外更新單元範圍內如涉及主 要計畫局部修正，不違背原規劃意旨者，可先完成都市更新發佈實施後，再行變更都 市計畫，以簡化縮短更新時程。 整建：依都市更新條例第4條第1項第2款規定，整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實 其設備，並改進區內公共設施。 維護：依都市更新條例第4條第1項第3款規定，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改 進區內公共設施、以保持其良好狀況。 整建與維護即一般所謂建築物立面整修或騎樓人行步道修繕工程，考量原有建築結構安全良 好，尚無拆除重建之必要，惟建築物外觀或既有設施過於老舊，透過該方式能改善居住環境 品質及都市景觀，並且對於特別亟需保存之歷史建物或名勝古蹟將有其正面助益，本府另訂 有「新北市都市更新整建維護補助要點」。
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