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都市更新Q&A 資料來源新北市都市更新處網頁 ＜都市更新獎勵相關問題＞ 問：都市更新獎勵可區分為容積獎勵及稅捐獎勵兩部分： 答：（一）容積獎勵 獎勵容積之目的在於鼓勵土地及合法建物所有權人、實施者參與都市更新之意願，並 考量更新單元週邊環境之改善，增進整體公共利益，依都市更新條例第44條之規定， 對於提供社區使用之公益設施、更新時程及居住水準改善等符合促進都市更新事業辦 理情形者皆給予相對之容積獎勵值，其總獎勵值上限為原法定容積之1.5倍或原建築容 積加法定容積之0.3倍，如經指定為策略性再開發地區，且集中留設公共開放空間達 50％以上者，更可爭取原法定容積之2倍或原建築容積加法定容積之0.5倍之獎勵值。 （二）稅捐獎勵 稅捐獎勵部分，亦可分為對地主及實施者之獎勵。 1. 對地主的獎勵 增值稅及契稅：過給建商免徵 更新後：第一次移轉減徵40％ 可轉載至信託融資銀行，無須完全清償與塗消 以委託人為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅 信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅 更新期間（土地無法使用者）：免徵 更新後：兩年內減半徵收 更新期間：免徵 更新後：兩年內減半徵收 2. 對實施者的獎勵 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區 之都市更新事業，得按其投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市更新事業計畫完 成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。 前項投資抵減，其每一年度得抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得 稅額百分之五十為限。但最後年度抵減金額，不在此限。 第一項投資抵減之適用範圍，由財政部會商內政部定之。 問： 內政部頒佈之建築容積獎勵辦法，目前更新容積獎勵可以爭取的項目有哪些？ 答：內政部97年10月15日修正發布「都市更新建築容積獎勵辦法」，其修法目的主要為貫徹容積 獎勵的立法意旨，加速都市更新事業的實施，由中央統一訂定明確的都市更新建築容積獎勵 標準（包括獎勵項目與額度），擴大容積獎勵範圍，納入省能減碳、綠建築、智慧型建築、 生態城市…等項目，使都市更新案能儘量達到法定容積獎勵上限，藉以提昇民間投資誘因與 改善都市環境品質。本府為配合新修訂之容積獎勵辦法及考量現行獎勵項目對環境改善不明 顯，環境效益難以彰顯等問題，增加對改善都市環境有益之獎勵項目，如臨路退縮、縮小建 蔽率、加強法定空地綠美化、配合留設人行步道等等，以提升都市環境品質。再者，因現行 規定中，有部分容積獎勵額度係以上限值之方式規範，民眾往往以最大值進行估算及研擬計 畫，惟經委員會審議後，獎勵額度與預期額度時有落差，進而影響計畫內容及民眾意願，故 將容積獎勵定額化、公式化、明確化，讓民眾儘早確定獎勵額度，降低不確定性，以利意願 整合及提高辦理時效。本市更新容積獎勵項目之評定項目如下： ▲ 協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施 ▲ 保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物 ▲ 對都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻或採智慧型 建築設計 ▲ 配合都市發展特殊需要留設大面積開放空間、人行步道及騎樓 ▲ 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估 ▲ 更新地區時程獎勵 ▲ 更新單元規模獎勵 ▲ 處理佔有他人土地之舊違章建築戶 ▲ 其他（創意建築、判定危險建築需立即拆除重建、四樓以上合法建築物、捐贈社會福利設 備等） 「臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準」雖明訂獎勵上限值，但並不意謂申請即可獲 准上限值之獎勵，該事業計畫仍須送請都市更新審議委員會審議，視其對社區環境改善及社 會貢獻度，取得委員認同後，給予合理之容積獎勵。 問： 更新單元退縮建築、集中留設開放空間或人行步道可否爭取獎勵值？ 答：因本市過去道路狹窄、臨棟間隔不足，造成行人空間及救災通行功能不彰，故考量退縮建築 除可提升通行品質及防救災安全外，退縮部分規劃無障礙空間、植栽綠化、人行車行等需求 ，更可改善環境品質。容積獎勵部分則依更新單元基地退縮程度（四周均退縮或部分退縮） 給予不同獎勵值，另留設大面積開放空間達500平方公尺者，以實際留設面積核算獎勵容積。 問： 都市更新案除可申請容積獎勵之外，是否還可辦理容積移轉增加基地容積？ 答：辦理都市更新除以容積獎勵方式來增加基地容積外，亦可以選擇容積移轉方式來，目前在新 北市容積移轉有兩種選擇方式，一為「都市計畫容積移轉實施辦法」及「臺北縣政府都市計 畫容積移轉許可審查要點」規定，容積移轉上限值為基準容積之0.4倍，二為「臺北縣各都市 計畫區土地使用分區管制要點」規定※註，容積移轉上限值為基準容積之0.5∼1倍不等。惟 目前本府刻正研提「臺北縣都市計畫容積移轉審查許可自治條例」草案，送請議會審議中， 俟議會通過後，容積移轉上限值最高將僅達基準容積之0.4倍，以落實建築開發對地區環境品 質之管理，確保都市健全發展。 註：98年12月發布變更三重等20處都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第一階段) 書中，自99年7月1日刪除有關自願無償捐贈公共設施用地者，得增加興建之樓地板面積 相關規定。 問： 都市更新如何辦理容積移轉，其辦理條件及流程為何？ 答：更新結合容積移轉可分為更新單元內容積移轉與更新單元外容積移轉兩部分，更新單元內如 有公共設施保留地、依法應保存及獲准保留建築之土地或為促進其他有效利用之土地，可依 都市更新條例第45條規定，準用都市計畫容積移轉實施辦法規定申辦，產權如為公有土地， 依都市更新條例第30條先予抵充，產權如為私有，則可一起參與權利變換。 容積由更新單元範圍外移入者，此一容積移轉之法律關係為送出基地與接受基地兩者間之關 係，實施者純屬代辦性質，故辦理容積移轉，應由實施者與接受基地所有權人另行協議或以 公開徵求意見之方式為之。
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